מה זה תמ"א (תוכניות מתאר ארצית) 38?
בעקבות הימצאותנו בסמיכות לשבר הסורי אפריקאי והחשש מפני רעידות אדמה, התחיל מיזם שמטרתו לעודד אותנו, דיירי בנייני המגורים, לחזק את הבניין מפני רעידת אדמה.
הממשלה החליטה לקדם את נושא חיזוק הבניינים הישנים, ובמסגרת תמ"א 38 תוענק תמריץ זכויות בנייה נוספות לבניין שיחוזק מפני רעידת אדמה, הבעיה המרכזית היא המימון שיקר ומכביד על האזרח, אך מצד שני, זכויות הבנייה הנוספות שוות הרבה כסף.

יש שני סוגי תוספות תמ"א 38:

1. תוספות יחידות מגורים למבנה.
2. הרחבת יחידות הדיור הקיימות.

תמ"א 38 מקנה גם הטבות מס משמעותיות כגון: פטור ממס שבח והיטל השבחה, פטור ממע"מ ואפילו הנחות באגרות.

הביטוח המקובל לסיכוני תמ"א 38 הינו פוליסה לעבודות קבלניות, חשוב לתת את הדעת לנקודות הבאות:

  • מי המבוטח (יזם, משקיע, קבלן, דיירים ובעלי נכסים).
  • סוג העסקה (עבודות חיזוק ושיפוץ מבנה קיים, הוספת יחידות דיור).
  • הכללתו של הדייר בשם המבוטח.
  • רכוש סמוך ורכוש עליו עובדים- בפרוייקטים כאלו מתבצעת בנייה על מבנה קיים ותוספות כגון מעלית, מחסנים וחניות, יש לבטח רכוש זה בסכומי ביטוח המשקפים את עלות ההקמה של מבנה חדש במקרה של נזק שאירע עקב העבודות.
  • גבולות אחריות מינימאליים על סך של 10,000,000 ₪ בפרק אחריות צד שלישי וזאת משום כי בפרוייקט מסוג תמ"א 38 הסיכון מאוד גבוה, משום שברוב המקרים הדיירים ממשיכים להתגורר בביתם בעת העבודות.
  • הרחבה לכיסוי רעידות אדמה בפרק אחריות צד שלישי.
  • הרחבה לתביעות שיבוב של המוסד לביטוח לאומי בפרק אחריות צד שלישי.
  • תנאי פוליסה שלא יפחתו מתנאי "ביט".

ביטוחים מומלצים כהשלמה לביטוח עבודות קבלניות:

ביטוח אחריות המוצר- לאחר סיום העבודה ומסירת הפרוייקט למזמין מסתיים הביטוח הקבלני, אך אחריותו החוקית של הקבלן נשארת עוד תקופה ארוכה מסיום הפרוייקט. לפי חוק האחריות למוצרים פגומים נחשב גם בניין למוצר. חוק זה מטיל על היצרן (היזם ו/או הקבלן) חובה לפצות את מי שנגרם לו נזק, כאשר על הצרכן להוכיח שנגרם לו נזק כתוצאה מהמוצר, שהמוצר היה פגום ושקיים קשר בין הפגם במוצר לבין הנזק שנגרם לנפגע.
ביטוח אחריות מקצועית- ביטוח זה בא למלא את החסר בפוליסה לעבודות קבלניות, הוא בא להגן על המבוטח כנגד חבות שתחול עליו בשל הפרה של חובה מקצועית (נזק פיזי ונזק כלכלי טהור), כל עוד לא נגרמו נזקים כגון נזק פיזי ובלתי צפוי, בניה עקומה, עבודה לקויה או שלא על פי תכניות הבניה, סטייה מתכניות הבניה ובניה במידות שגויות, לא יהיה כיסוי.
מאידך, בביטוח אחריות מקצועית יהיה כיסוי לכל נזק הנובע כאמור ממעשה או מחדל מקצועי למעט מה שמוחרג בפוליסה.

עצות כלליות לביטוח תמ"א 38:

      • לפני שמסיימים את השלב הקשה, ההתקשרות המשפטית עם הדיירים ולפני שנתגבש הצוות המקצועי שיוביל את הפרוייקט, כדאי לתת את הדעת לבחירת אנשי המפתח:

אדריכל- משפיע על חזות הבניין, שלבי העבודה, הזמן בו תאושר התכנית בוועדה המאשרת. חשוב לבחור אדריכל שמאחוריו רקורד בפרוייקטים מסוג זה.
קונסטרוקטור- בנוסף על חוות דעת המפרטת את מצבו של המבנה, צריך להתגבר על מכשלה של מספר יחידות דיור, הגדלת שטח הדירה ועוד, אחת מהדרכים לפתרונות זה בניית ממ"דים וכך גם לשמש בסיס חזק וחדש המתנשא לאורכו של הבניין הקיים.
מנהל הפרוייקט- תפקידו לבצע תיאום בין היועצים ובין אנשי הביצוע,(הקבלן ועובדיו) ולפקח.

  • מומלץ לא לחסוך באנשי מקצוע טובים ובבנייה המתבססת על חומרים איכותיים ועל תכנית הנדסית שתבטיח ביטחון לדיירי הבניין.
  • על היזם, בהסכמיו עם יועצים, מתכננים ואדריכלים, לחלוק את הסיכון ולדרוש קיומו של ביטוח אחריות מקצועית.
  • על היזם לבטח את הפרוייקט במלוא ערכו לרבות המבנה הקיים, ולא להסתמך על ביטוח הקבלן המבצע, כדי לאפשר ליזם להחליף את הקבלן במקרה של חדלות פירעון או עבודה לא מקצועית.